樓市兩極化：洪水橋天台特色戶帳賺8.5萬 中小發展商債務寒冬仍未解

今日為大家呈現一幅香港樓市嘅雙面圖像：一邊係小業主帶著希望入場，持貨十四個月輕鬆獲利；另一邊係中小型發展商掙扎求生，連債券利息都難以按時支付。同一個市場，兩個截然不同嘅命運。

根據市場消息，元朗洪水橋新盤滙都錄得一宗矚目二手成交，主角係六座中層A02室，一個實用面積約三百二十平方呎嘅一房連天台單位。呢個喺市場上罕有嘅特色戶，以四百三十六萬八千港幣易主，實用面積平均呎價約一萬三千六百五十港幣，買家係一名外區上車客，用途係自住。

根據代理披露，成交單位早前以約四百四十萬港幣放售，最終略為議價成交。買家物色單位多時，鍾情滙都樓齡新，加上單位附設天台，吸引力強，一錘定音。

而原業主呢？資料顯示，佢係於二〇二五年一月以約四百零二萬七千港幣一手購入呢個單位，持貨約十四個月，是次轉手帳面獲利約三十四萬一千港幣，升幅約百分之八點五，按時間計算係相當不錯嘅短期回報。

呢宗成交有幾個值得關注的訊號：第一，外區買家願意跨區入市洪水橋，反映新界西北嘅吸引力正在擴大；第二，天台戶仍能溢價成交，顯示市場對特色戶依然追捧；第三，一手業主持貨十四個月獲利，正正係二〇二五年以嚟樓市逐步回穩嘅縮影。

然而，就在小業主獲利離場嘅同時，彭博刊發嘅一篇深度報道，將香港樓市嘅另一面赤裸裸地攤開。

摩根大通預測，香港住宅樓價今年有望反彈高達百分之十五。大型發展商確實感受到春天嘅氣息——新鴻基地產近期以數年來最低嘅借款成本，鎖定二百億港幣嘅銀行貸款，流動性充裕，如魚得水。

但係，係呢片樂觀聲浪背後，一場「債務寒冬」正悄悄席捲中小型發展商。

遠東發展係今次風暴嘅焦點之一。呢間業務橫跨香港、中國內地及海外地區嘅發展商，多年來一直飽受流動性緊張困擾，但今次係首次采取實際行動：宣布將一筆三億六千萬美元永續資本票據原定喺四月十八日支付嘅分派，遞延至下一個分派支付日期。

消息一出，遠東發展債券價格即錄得自二〇二二年底以來最大單日跌幅。市場嘅判斷係：若連利息支付都要推遲，資金鏈問題恐怕已到臨界點。

麗新發展嘅處境同樣嚴峻。根據彭博消息，麗新有一批債務今年七月到期，雙方目前陷入僵局——麗新提出先還二成本金、餘下八成申請三年延期，但債權方唔係咁容易被說服，雙方正上演一場激烈嘅資金拉鋸戰。

值得注意係，麗新三周前剛以最後一刻籌資方式，完成一筆三十三億港幣貸款嘅還款，期間部分貸款期限被大幅縮短至僅一年。另有報道指，麗新擁有一筆以銅鑼灣廣場二期作抵押嘅十六億港幣貸款即將到期，涉及總欠款達八十六億五千萬港幣。

就連擁有銅鑼灣SOGO、素有「印鈔機」之稱嘅利福國際，亦難逃债務危機。彭博指，利福國際有一筆八十億港幣嘅貸款將於六月到期，佢向銀行申請再融資，但談判拖拉數月仍武結論，銀行對商業地產相關嘅貸款態度極為審慎。

呢個現象折射出一個更大問題：即使係零售現金流穩定嘅業務，在當前商業地產環境下，銀行對抵押品估值嘅保守態度，令融資之路荊棘滿途。

富達國際亞洲固定收益主管一針見血地指出，大發展商憑借多元化、高質量嘅資產組合，以及「大到不能倒」嘅系統重要性，能夠順利向銀行借錢續命。小發展商手上往往係舊式商廈或單一項目，喺高利率環境下資產估值大跌，融資難上加難。

香港商業地產市場嘅整體數據同樣令人憂慮：辦公大樓、購物中心等商業物業價格，較二〇一八年高峰已跌逾四成，侵蝕大量銀行貸款嘅抵押品價值。

综合呢兩個故事，香港樓市嘅現狀係：住宅市場有望復甦，但商業地產仍然積重難翻；大型發展商春風得意，中小型發展商雪上加霜。

若果中小型發展商持續出現流動性危機，市場可能出現以下幾個連鎖效應：一、被迫蝕讓資產，帶動相關地段樓價下行；二、削減新盤推出，未來供應減少；三、銀行不良貸款比率上升，收緊整體信貸，連累有潛力的置業者。

有分析指出，香港住宅樓市嘅春天，目前主要係屬於有能力輕鬆借錢嘅大企業或現金充裕嘅個人買家。對於正在債務泥沼中掙扎嘅中小發展商嚟講，春天可能仍係遙遠的事。