動用千五億外匯基金豪賭北都！地產商私下叫苦、雄安鬼城陰影浮現，3大致命風險你知幾多？

今次為大家帶來一篇關於北部都會區發展的深度分析。政府以破天荒的方式動用外匯基金，向全港市民宣示押注北都的決心，然而這場萬眾矚目的世紀豪賭，究竟是香港重生的跳板，還是一個無底深淵的開端？

2026年2月25日，財政司司長陳茂波在財政預算案中宣佈，建議從外匯基金轉撥1500億港幣，分兩個財政年度注入基本工程儲備基金，支持北部都會區及其他基建項目。這是香港42年來首次動用外匯基金於發展用途，意義之重大，不言而喻。

政府的解釋聽起來合情合理：外匯基金去年錄得逾3300億港幣投資收益，整個基金規模逾4.1萬億港幣，1500億港幣只佔約3.7%。財庫局局長許正宇強調，這次轉撥屬「額外收入」，轉撥之後基金累計盈餘仍錄得增長，升至逾7800億港幣，聯繫匯率制度根基並不動搖。

然而，外匯基金的設立初衷，正是維護香港貨幣及金融體系穩定，充當抵禦金融衝擊的「護城河」。渣打銀行高級經濟師胡一帆直言，政府此舉是「一場大賭博」，押注的是北都未來能夠創造就業、帶來稅收，為香港尋找金融業以外的新引擎。賭贏了，香港迎來轉型；賭輸了，卻是全港市民共同承擔後果。

就在政府高調推銷北都藍圖之際，彭博社在2026年4月1日發佈獨家報道，指出香港地產商們表面上無人公開批評，實際上私底下集體搖頭、吐苦水，形容整個計劃「風險極高、難以計算回報」。這群向來精打細算的地產大佬，竟然無法計算出這盤生意的投資回報，本身已是一個嚴峻警號。

彭博報道點出了3大致命風險，值得每一位關心香港未來的市民細心思量。

第一重風險——供過於求的崩潰危機。北都計劃提供的住宅單位數量驚人，私人建築商估算市場推出量超過100萬個，加上大量商業及工業用地，將形成規模空前的供應。問題在於，現時香港樓市回暖，靠的正是縮減供應。一旦北都龐大供應量湧入，同時面對深圳的直接競爭——北都與深圳連接如此方便，有誰會選擇基礎設施尚未完善的新發展區，而不選擇深圳那邊空置率已然高企的商業樓宇？

第二重風險——回報無法預測的黑洞。政府提供的資訊根本不足以讓商界計算投資回報。北都發展橫跨10多年，同時推進多個發展區，每個片區的產業配套和招商細節尚未清晰。大型地產集團習慣買地建樓，一切成本、收益心中有數；面對如此複雜的混合開發計劃，商業智慧告訴他們，看不透的生意不能做。

第三重風險——商業模式全然陌生的困局。過去地產商盈利模式清晰直接：買地、建樓、賣樓或收租，主導權在自己手上。然而北都大量地塊屬工業園區，由政府主導，地產商從主角淪為配角，角色變成替政府興建廠房、工人宿舍。這種模式和香港市場傳統玩法相距甚遠，令地產商們陌生而不安。

彭博報道中最令人不寒而慄的，是將北都與內地雄安新區相提並論。雄安新區是習近平親自拍板的「千年大計」，2017年設立，定位為疏導北京人口壓力的重要承載地。中央為此投入逾萬億元人民幣，高樓大廈拔地而起，亞洲最大的雄安高鐵站耗資逾300億元人民幣，由雄安至北京車程僅需一小時。

然而結果如何？時至今日，雄安新區被廣泛稱為「鬼城」。由於缺乏真正的市場需求，中央不得不以行政手段，強制要求國企、大學及政府機關遷入，人為製造人氣。這種以政治意志取代市場邏輯的發展模式，造就的只是表面繁華，骨子裡卻是一座空殼城市。

假若北都亦步亦趨，缺乏國際頂尖創科企業真正進駐，政府最終會否以行政命令，強迫政府部門和大學遷入北都充撐場面？這個問題，值得每一位港人認真思考。

翻看香港自身的前車之鑑：科學園和數碼港當年成立，政府同樣高呼創新、孵化獨角獸。最終的成果呢？科技企業的成功固然有，但更顯眼的，卻是兩地周邊一個個迅速售出的豪華住宅項目。地產商心知肚明：政府高喊創科，最後在北都賣得最好的，會否仍然是豪宅？

政府把1500億港幣視為「審慎決定」，承諾轉撥機制不會常態化。然而，假若1500億港幣燒盡後稅收和就業回報未如理想，外匯基金進一步被削弱，下一次金融風暴來臨時，香港的護城河還剩幾深？

更令人憂慮的是，隨著北都投入愈陷愈深，政府可能為了挽救既成事實，不得不向地產商作出更大讓步，甚至將大量工程判予內地建設公司。到最後，北都究竟是香港人的創科夢，還是又一座由行政命令硬撐起來的政績城市？

北都的答案，或許要等10年後才能揭曉。但今日我們提出的問題，正是香港人現在最需要認真面對的課題。歡迎繼續關注娛樂爆爆爆2.0，我們會持續追蹤北都發展的最新動向。